自助小料多吃香菜,所以在得到应用上请了徐远教授讲一个房地产的专题

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春节房地产特辑|首次置业,刚需房如何选择?

由于香帅初为人母,身体原因,所以在得到应用上请了徐远教授讲一个房地产的专题,下面是一些总结笔记,通过总结汇总,再一次理解中国房地产投资策略,也同时避免自己的一些思想误区(专题回答了一些常见易混的问题)。

听说现在不爱吃香菜的人比较亏……吃火锅的时候,自助小料多吃香菜,如果能吃一斤,就跟美团上抢到50元券一样了。没错,现在香菜按两买,3-5元一两;鸡蛋终于破6了;房租也涨得中产都要睡大街了。

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徐教授在宏观金融,资产定价,和城市化方面造诣很深,曾逆势准确预测了2015年到2017年的房地产价格,2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。

是不是又要说“全国人民喜迎物价上涨”?

      一、现在的中国房地产有泡沫吗?

文章从4个方面,租房、刚需房、改善房、养老房4个维度来解读中国房地产投资策略

那么这里笔者先打个预防针,别说对于没有买房的人,“喜迎”简直就是胡说八道。就算是对于买了房的人,“喜迎”也想的太简单了。

     
1.以美国纽约的房价作为标尺,对比中国现在与日本东京1990年泡沫破灭前的房价。


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1990年:日本东京好一点的住宅8万多一点美金一平米,美国纽约好一点的住宅不到1万美金一平米。2017年:北京均价1万多一点美金一平米,美国纽约均价2万美金多一点一平米。北京的房价相当于1990年日本东京房价的1/16。

01 租房

对于物价上涨的误区,往往是过去经验的线性逻辑带来的。

      2.徐远教授的研究结论

明确一个观点,租房不便宜,主要由于下面几个原因:

1.
房租上涨,是因为租售比难以平衡,上涨是好事。拜托,搞清楚因果关系再下结论吧!租售比失衡并非房租太低,而是房价太高;

   
(1)放在全球范围内分析,我国房价的快速上涨与其他国家在经济发展较快情况下的房价上涨相符合。

  1. 大城市房租快速增长

2.
物价上涨,对农民和制造业工人有好处。对此不想多解释,去搜搜新闻,看看寿光哭泣的农民,看看时不时发生的丰产伤民的现象,看看大批制造业关门……你们要的物价上涨,结果就是这样的?

   
(2)在消费水平、收入水平、房价水平、市化率等指标上,我国与美国、日本、韩国等还有很大差距,所以房价上涨潜力很大。

房租北上广平均每年上涨6%,而通货膨胀平均2.6%

所以说,那些以为物价上涨,就可以带来通胀,从而引发房价下一次上涨的人,赶紧冲个冷水澡冷静冷静吧。

   
(3)政府调控房价,是为了抑制房价的过快上涨。房价过快上涨会拉大贫富差距,不利于社会稳定和发展。

  1. 国外与中国都一样,都面临着这个房租快速增长的事实

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      二、房价上涨的一些似是而非的原因

主要是由于:

稍有经济学常识就知道,终端价格异常上涨,通胀压力陡然增加,从来不是经济向好的信号;相反,要么折射出结构失衡,要么反映资源错配,要么体现出信心不足……总之,别把通胀当成房价的救命稻草,相反,他可能成为压垮房价的最后一根稻草。

      1.是不是货币超发导致房价上涨?

  1. 供求原理

    从数据分析来看,目前是供远小于求

  2. 恩格尔定律

    居住条件消息比重增加,人们用于房地产上的投资变多

要知道,经济整体形势差了,人民币实际购买力降低了,个人的财富还是没有增加。这里所说的财富,不是以数字多少衡量的,也不是以你有多少套房来衡量的,而是以换取实际商品和服务的能力来衡量的。这里面具体可以体现在以下几个方面:

     
2000年至2016年的17年间,我国的平均通货膨胀率是2.7%,低于世界平均通货膨胀率3.8%的水平,并且从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到
8.2%)。

通过算术来说明房价相对于房租是很便宜的。

  1. 每个月扣除房贷后,实际可支配收入还有多少?

      2.供地不足导致房价上涨?

假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。
先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。
再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。
粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

2.
物价即便翻番,自己的生活是否收到很大的冲击?比如说,最近不敢吃香菜了。

      决定房价的是位置,土地可以供应充足,但位置是稀缺的。

买房能帮助对抗通货膨胀,而租房要承受通胀风险。

  1. 不管未来通胀或通缩,自己的生活水平和质量能否不发生巨大波动?

      3.房价是炒作起来的吗?

租房原则

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如果是炒作,房屋价格过一阵会回落,但我国的平均房价,尤其是大中城市的房价,即使在经济增长放缓,国家调控的情况下依然坚挺。

  1. 租的房子要便于职业发展和收入增加
  2. 投资自己是最好的投资

总之,消费降级,并非好的信号。可以说,买不买房,怎么买房,在哪买房,现在基本上已经有了一个答案:

      三、买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

很多人其实明白,不是不想买房,而是买不起,买不起,买不起,针对于这种情况,建议:
先租后买,大的买不起,买小的,承认目前的现状,也改变不了市场因素,只有先入场

情况一、没有买房的人,如果就想买一套房自己住,过安生日子,那么就掂量一下自己的实力,月供超过月收入40%的情况下,还是先缓缓吧,否则就要面临未来5-10年消费萎缩、负债累累的风险。

      1.先上车原则


情况二、如果已经买了房,辛苦还贷的你,就咬牙坚持下,给未来画个饼,幻想房价暴涨的幸福,坚持下去,毕竟现在断供并不明智。

      买房不必一步到位,可以先买小一点的,先搭上经济增长的列车。

02 刚需房

情况三、如果已经是高净值人群,现在还在琢磨要不要买房,就让人纳闷了,那么有钱了,咋还不忘当“韭菜”呢?当然,真的想买,对于高净值人群,那就必须要买对,精品住宅、稀缺项目、离岸房产还是大有机会的。但要是买错了,今天“中产变中惨”,明天就是“富翁变中负翁”了。毕竟,经济大潮袭来,谁也不能独善其身。

      2.稀缺原则

中国房地产有泡沫吗?
答案是没有,有下面几个原因:

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

      位置决定房价,城市中心拥有医院、学校、商圈、办事机构等稀缺资源。

  1. 国内房价折快速上涨,符合全球范围内的一般规律

春节房地产特辑|渐入佳境,改善房怎么选择?

中国的经济一直在增速,国外发达的国家都出现过房价上涨的事实

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  1. 我国房价还有很大上涨潜力

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